Nội dung chính
TP.HCM cần hoàn thành hơn 180.000 căn nhà ở xã hội trước năm 2030 để đáp ứng nhu cầu nhà ở của hơn 900.000 người dân.
Mục tiêu và nhu cầu nhà ở xã hội
Theo Sở Xây dựng TP.HCM, sau khi hợp nhất với tỉnh Bình Dương và Bà Rịa‑Vũng Tàu, tổng nhu cầu nhà ở xã hội đến 2030 ước tính khoảng 974.000 căn. Trong đó, công nhân chiếm 30% và các nhóm còn lại chiếm 70%.
Viện Nghiên cứu Phát triển TP.HCM đưa ra phân bố chi tiết: khoảng 4% là các đối tượng yếu thế, 82% là người làm công ăn lương (cán bộ, công chức, viên chức, lực lượng vũ trang, công nhân…) và 14% là học sinh, sinh viên.
Thực trạng đến cuối năm 2025
Đề án đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội giai đoạn 2021‑2030 của Chính phủ đặt mục tiêu cho TP.HCM đạt 199.400 căn (100.000 căn cho khu vực cũ, 86.900 căn cho Bình Dương, 12.500 căn cho Bà Rịa‑Vũng Tàu). Tuy nhiên, đến hết 2025 thành phố mới chỉ hoàn thành gần 18.000 căn, nghĩa là trong giai đoạn 2026‑2030 cần xây dựng, hoàn thiện hơn 180.000 căn để bắt kịp mục tiêu.
Những vướng mắc còn tồn tại
Quỹ đất và hạ tầng
Thành phố thiếu quỹ đất “sạch” quy mô lớn, đặc biệt ở khu vực trung tâm và Bà Rịa‑Vũng Tàu. Giá đất và chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng tăng cao, làm giảm tính khả thi của dự án. Quy định 20% quỹ đất cho nhà ở xã hội trong các dự án thương mại thường chưa thực tế; đề xuất cho phép chủ đầu tư nộp tiền thay thế hoặc bố trí quỹ đất khác đang được xem xét.
Tài chính
Ưu đãi tài chính chưa đủ hấp dẫn: vốn vay ưu đãi khó tiếp cận, giải ngân chậm, lợi nhuận giới hạn (khoảng 10% giá thành) không bù đắp rủi ro. Cách xác định giá bán nhà ở xã hội cũng chưa bắt kịp biến động chi phí và yêu cầu chất lượng.
Thủ tục hành chính
Quy trình đầu tư dự án nhà ở xã hội còn phức tạp, kéo dài, làm chậm tiến độ và tăng chi phí. Đồng thời, rủi ro trục lợi trong phân phối nhà ở xã hội cho các đối tượng đủ điều kiện vẫn là vấn đề cần giải quyết.
Chiến lược phát triển dự án TOD và khu công nghiệp
Để đạt mục tiêu 2030, TP.HCM sẽ tập trung phát triển nhà ở xã hội dọc các khu vực TOD (phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng). Lợi thế:
- Tiếp cận quỹ đất dồi dào, chi phí hợp lý ở các khu vực xa trung tâm nhưng có hạ tầng giao thông thuận lợi.
- Liên kết nhà ở xã hội với các tuyến metro, xe buýt nhanh, giảm phụ thuộc vào phương tiện cá nhân.
Song song, thành phố ưu tiên các dự án gắn với khu công nghiệp: bố trí quỹ đất xây dựng nhà lưu trú cho công nhân ngay trong khu thương mại‑dịch vụ của khu công nghiệp, đồng thời phát triển nhà ở xã hội lân cận để bán, cho thuê hoặc cho thuê mua.
Những dự án này không chỉ giải quyết nhu cầu nhà ở ngắn hạn mà còn tạo ra môi trường sống tích hợp, giảm áp lực di cư vào trung tâm.
Kết luận và đề xuất
Việc hoàn thành hơn 180.000 căn nhà ở xã hội trong 5 năm tới là thách thức lớn, đòi hỏi sự đồng bộ giữa chính sách, tài chính, quy hoạch đất và hạ tầng. Các đề xuất trọng tâm:
- Tăng cường nguồn quỹ đất “sạch” và linh hoạt trong việc bù đắp quỹ đất.
- Điều chỉnh ưu đãi tài chính, rút ngắn thời gian giải ngân và nâng mức lợi nhuận hợp lý.
- Rút gọn thủ tục đầu tư, đồng thời thiết lập cơ chế giám sát chặt chẽ để ngăn trục lợi.
- Tiếp tục mở rộng mạng lưới TOD và tích hợp nhà ở xã hội vào các khu công nghiệp, đảm bảo hạ tầng giao thông và xã hội đồng bộ.
Thực hiện những bước đi này sẽ giúp TP.HCM không chỉ đạt mục tiêu 2030 mà còn tạo ra mô hình nhà ở xã hội bền vững, góp phần giảm áp lực dân số và nâng cao chất lượng sống cho người dân.
Nguyễn Lê
