Thị trường văn phòng tại hai đô thị lớn nhất Việt Nam đang chứng kiến sự phân hoá mạnh mẽ về giá và tiêu chuẩn chất lượng. Báo cáo quý IV/2025 của Knight Frank cho thấy mức chênh lệch giá thuê giữa TP.Hồ Chí Minh và Hà Nội không chỉ tồn tại mà còn ngày càng rõ rệt, đồng thời xu hướng “chạy đua chất lượng” đang trở thành động lực chính.

Giá thuê hạng A và hạng B: So sánh chi tiết

Theo dữ liệu của Knight Frank, trong quý IV/2025 giá thuê trung bình cho văn phòng hạng A tại TP.HCM đạt 58,9 USD/m²/tháng, trong khi Hà Nội chỉ ở mức 35,8 USD/m²/tháng. Ở phân khúc hạng B, mức chênh lệch vẫn đáng kể: TP.HCM ghi nhận 33,2 USD/m²/tháng so với 19,7 USD/m²/tháng tại Hà Nội.

Những yếu tố đằng sau sự chênh lệch

Tại TP.HCM, các chủ tòa nhà tập trung duy trì tỷ lệ lấp đầy cao bằng cách áp dụng chính sách giá linh hoạt và cung cấp các ưu đãi thuê hấp dẫn, nhằm giữ chân khách hàng trong bối cảnh nhu cầu tăng nhưng chưa bứt phá mạnh. Ngược lại, Hà Nội đang chứng kiến sự xuất hiện của nhiều dự án văn phòng cao cấp mới, kéo giá lên dù tỷ lệ trống có xu hướng tăng ngắn hạn.

Quy mô cung và xu hướng xanh

Tổng nguồn cung văn phòng hiện có ở TP.HCM khoảng 1,8 triệu m², thấp hơn Hà Nội với 2,1 triệu m². Đáng chú ý, hơn 40% diện tích văn phòng tại TP.HCM đã đạt chứng nhận xanh, phản ánh xu hướng phát triển bền vững đang trở thành lợi thế cạnh tranh quan trọng.

Hấp thụ ròng và các ngành chủ lực

Năm 2025, TP.HCM ghi nhận mức hấp thụ ròng 52.800 m², chiếm khoảng một nửa mức đỉnh năm 2024. Doanh nghiệp logistics và công nghệ thông tin là những khách thuê chủ lực, yêu cầu cao về hạ tầng và tiêu chuẩn vận hành. Hà Nội đạt 44.300 m² hấp thụ ròng, phần lớn đến từ các công ty công nghệ có vốn đầu tư nước ngoài.

“Flight to quality”: Khách thuê ưu tiên chất lượng

Cả hai thành phố đều ghi nhận xu hướng khách thuê chuyển dịch sang các tòa nhà mới, vị trí đắc địa, thiết kế hiện đại và đáp ứng tiêu chuẩn xanh – thay vì chỉ dựa vào mức giá thuê thấp.

Dự báo nguồn cung 2026

Năm 2026, TP.HCM dự kiến bổ sung khoảng 32.000 m² văn phòng hạng A mới tại khu trung tâm (CBD). Hà Nội sẽ có thêm 91.600 m² nguồn cung mới, tập trung chủ yếu ở khu vực Tây Hồ Tây – một trung tâm kinh doanh mới đang nổi lên.

“Tại TP.HCM, các chủ nhà đang áp dụng chiến lược cho thuê linh hoạt hơn để ứng phó với áp lực ngắn hạn, trong khi nhu cầu từ phía người thuê vẫn duy trì vững chắc, dẫn đầu bởi các công ty công nghệ và logistics, với yêu cầu ngày càng cao đối với không gian làm việc xanh,” – ông Sơn Hoàng, Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu Thị trường, Knight Frank Việt Nam.

“Ở Hà Nội, nguồn cung chất lượng cao đang thúc đẩy quá trình chuyển đổi dài hạn. Văn phòng xanh dần trở thành chuẩn mực mới, và khu vực Tây Hồ Tây đang định vị mình là trung tâm kinh doanh thế hệ mới. Mặc dù tỷ lệ trống có thể cao trong ngắn hạn, nhưng việc mở rộng nguồn cung là cần thiết để đáp ứng nhu cầu của các tập đoàn đa quốc gia và nâng cao năng lực cạnh tranh,” – ông Sơn Hoàng.

Triển vọng tổng thể

Nhìn chung, thị trường văn phòng Việt Nam đang chuyển sang giai đoạn phát triển chọn lọc, nơi yếu tố chất lượng, bền vững và khả năng thích ứng với nhu cầu doanh nghiệp sẽ quyết định vị thế cạnh tranh của các chủ đầu tư và các khu vực. Các nhà đầu tư cần chú trọng vào tiêu chuẩn xanh và vị trí chiến lược để tận dụng xu hướng “flight to quality”.

Hãy theo dõi chúng tôi để cập nhật những phân tích sâu hơn về thị trường bất động sản văn phòng và các cơ hội đầu tư tiềm năng.