Thị trường bất động sản hiện nay đang đối mặt với thách thức lớn khi giá đất tăng đột biến do điều chỉnh bảng giá, gây ra nhiều hệ lụy cho người mua và doanh nghiệp. Việc áp dụng bảng giá đất mới đã dẫn đến mức giá đất tăng gấp hàng chục lần so với trước đây, tạo thêm gánh nặng lớn cho người dân và doanh nghiệp.

Hội Môi giới bất động sản (VARS) cho biết, việc bỏ khung giá đất, xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường được kỳ vọng sẽ giúp thị trường minh bạch hơn, hạn chế thất thu ngân sách và đẩy nhanh tiến độ đền bù, giải phóng mặt bằng. Tuy nhiên, việc áp dụng bảng giá đất mới quá gấp, chưa có lộ trình rõ ràng, đặc biệt ở các khu vực vùng ven – nơi đời sống kinh tế còn khó khăn, gây ‘sốc’ cho cả người dân và doanh nghiệp.

Giá đất tăng cũng đồng nghĩa với các khoản thuế, phí liên quan đều tăng theo, tạo thêm gánh nặng lớn cho người dân và doanh nghiệp. Hơn nữa, việc áp dụng bảng giá đất mới quá gấp, chưa có lộ trình rõ ràng, đặc biệt ở các khu vực vùng ven – nơi đời sống kinh tế còn khó khăn, gây ‘sốc’ cho cả người dân và doanh nghiệp. Trong bối cảnh này, VARS nhận thấy lượng giao dịch ‘sôi động’ trong giai đoạn cuối quý I/2025 đến giữa tháng 5/2025, sau đó đã ‘chững’ lại tại một số khu vực, một phần do đã thỏa mãn lực cầu hiện có, một phần do tâm lý quan sát, nghe ngóng tình hình sáp nhập, điều chỉnh giá đất…

Bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam cho biết, hiện nay, các nhà đầu tư đang chuyển hướng quan tâm đến giá trị khai thác thực, thay vì chỉ kỳ vọng giá đất tăng. ‘Họ hướng đến các thị trường vùng ven đô thị lớn, với mức giá phù hợp hơn trên cơ sở hạ tầng ngày càng hoàn thiện. Người trẻ có nhu cầu thực thì chấp nhận mua xa trung tâm nếu có kết nối hạ tầng thuận tiện, ưu tiên dự án có tiện ích nội khu, không gian sống chất lượng’, bà Miền chia sẻ.

Dự báo về tình hình thị trường nửa cuối năm nay, Tổ nghiên cứu của VARS đánh giá rằng nguồn cung tiếp tục cải thiện với hàng loạt các dự án nhà ở thương mại đã triển khai sau khi được gỡ vướng thí điểm làm dự án nhà thương mại qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất, được xác định giá đất tính tiền sử dụng đất… Tỷ trọng đóng góp của khu vực miền Nam có thể ‘bám sát’ khu vực miền Bắc trong nửa cuối năm nếu các dự án đang triển khai ra hàng đúng kế hoạch. Xu hướng phân hóa nguồn cung theo doanh nghiệp cung ứng vẫn tiếp diễn nhưng sẽ có thêm sự trở lại của nhiều doanh nghiệp bất động sản lớn.

Tuy nhiên, tình trạng lệch pha cung – cầu tiếp tục khó có cơ hội được cải thiện, bởi các dự án sẽ tiếp tục mở bán với giá cao khi chi phí tiền sử dụng đất (chiếm tỷ trọng lớn nhất trong cơ cấu chi phí đầu tư phát triển dự án) tăng mạnh và chi phí đầu tư hạ tầng, tiện ích lớn. Do đó, tốc độ hấp thụ tại một số đô thị lớn có thể chậm lại khi nguồn cung tăng theo hướng ngày càng ‘kén’ khách, chủ yếu là các sản phẩm hạng sang.

Theo báo cáo của VARS, trong quý II/2025, thị trường ghi nhận khoảng 27.000 giao dịch thành công, nâng tỷ lệ hấp thụ lên 54%, tăng 9% so với quý trước. Riêng với nguồn cung mới, tỷ lệ hấp thụ đạt 61%, tương đương hơn 22.000 giao dịch, gấp gần 2,5 lần quý trước. Phân khúc căn hộ chung cư tiếp tục dẫn dắt thị trường, chiếm hơn 56% tổng giao dịch, với tỷ lệ hấp thụ đạt 63%. Phân khúc thấp tầng đạt mức hấp thụ 60%.

Tính chung 6 tháng đầu năm, thị trường có khoảng 40.000 giao dịch, gấp đôi cùng kỳ 2024 và gấp hơn 5 lần so với 2023; tỷ lệ hấp thụ đạt 62%. Dù giá mở bán cao nhưng nhiều dự án vẫn có thanh khoản tốt nhờ nhu cầu thật từ nhóm khách hàng có tài chính mạnh, bao gồm cả người Việt và người nước ngoài. Nhu cầu đầu tư cũng gia tăng nhờ kỳ vọng tăng giá và các chính sách tài chính ưu đãi.

Đáng chú ý, thị trường sơ cấp ghi nhận tỷ lệ lớn giao dịch từ người mua bất động sản thứ 2 trở lên. Ngoài ra, các dự án ‘ăn theo’ đại đô thị và làn sóng sáp nhập cũng được hấp thụ tốt. Giao dịch bắt đầu sôi động trở lại tại các tỉnh, thành phía Nam nhờ nguồn cung đa dạng và mức giá hợp lý.

Cũng theo VARS, thị trường bất động sản nhà ở Việt Nam đang trong giai đoạn ổn định và phát triển sau khi kích hoạt chu kỳ mới, với những kết quả rõ nét về nguồn cung. Trong quý II/2025, thị trường này ghi nhận hơn 36.000 sản phẩm mới, gấp 2,5 lần quý trước và tăng 90% so với cùng kỳ năm 2024. Tính chung 6 tháng đầu năm 2025, tổng nguồn cung bất động sản nhà ở đạt 64.000 sản phẩm, tương đương 80% cả năm 2024. Trong đó, có hơn 51.000 sản phẩm mới, còn lại là hàng tồn kho tiếp tục chào bán.

Trong đó, nguồn cung tăng vọt nhờ hàng loạt dự án quy mô lớn được các chủ đầu tư đẩy nhanh tốc độ ra hàng, các dự án triển khai mới sau khi được tháo gỡ vướng mắc pháp lý và xác nhận tín hiệu phục hồi rõ nét của thị trường, đặc biệt, là sự trở lại của khu vực phía Nam.

Dù thị trường hồi phục, VARS cho rằng cơ cấu nguồn cung vẫn mất cân đối, đặc biệt tại Hà Nội, TP.HCM và Đà Nẵng – những nơi có nhu cầu cao nhưng lại chủ yếu mở bán căn hộ cao cấp, hạng sang. Thị trường gần như vắng bóng căn hộ thương mại dưới 60 triệu đồng/m2.

Thị trường đất nền Việt Nam đã trải qua nhiều giai đoạn biến động, từ sốt nóng đến đóng băng. Từ năm 1994 đến nay, thị trường đã chứng kiến khoảng 5 đợt sốt đất và đóng băng. Các đợt sốt nóng thường liên quan đến các yếu tố như quy hoạch, sửa đổi Luật, dòng vốn, và hạ tầng. Sau mỗi đợt sốt đất, giá đất nền tại các khu vực đều lập mặt bằng mới.

Đợt sốt đất năm 2017-2018 đã ghi nhận mức tăng giá đáng kể tại nhiều khu vực. Cụ thể, giá đất nền tại Kiên Giang, Long An, Cần Thơ, Quảng Nam, Hải Phòng tăng lần lượt 269%, 175%, 161%, 154%, và 148% so với năm 2015. Trong đợt sốt năm 2022, giá đất nền tại các khu vực như Hòa Bình, Thái Nguyên, Tp.HCM, Thừa Thiên Huế, Quảng Bình cũng tăng mạnh, lần lượt 500%, 281%, 165%, 139%, và 114% trong vòng 2 năm.

Đến năm 2024, thị trường đất nền rơi vào trạng thái đóng băng diện rộng ở các tỉnh thành. Tuy nhiên, một số khu vực vẫn ghi nhận mức tăng giá. Ví dụ, giá đất nền tại Bình Thuận trong năm 2024 tăng 223% so với năm 2022. Tại Hà Nội, Kiên Giang, Hưng Yên, Bình Dương, mức tăng lần lượt là 34%, 33%, 29%, và 28%.

Xét về khu vực, thị trường phía Nam đã chứng kiến sốt đất lan rộng ra các tỉnh xung quanh. Phía Bắc tập trung ở các huyện ngoại thành. Một số khu vực như Xuân Lộc (Đồng Nai), Nam Từ Liêm (Hà Nội), và Bắc Từ Liêm (Hà Nội) đã ghi nhận mức tăng giá đáng kể, lần lượt 79%, 58%, và 55% trong vòng 2 năm.

Dữ liệu cho thấy, trong top các tỉnh có đất nền tăng giá mạnh nhất 10 năm qua, phần lớn thuộc khu vực phía Bắc. Các khu vực như Hòa Bình, Quảng Ninh, Thái Nguyên đã ghi nhận mức tăng từ 6 đến 10 lần, nhờ kinh tế phát triển tốt và mạnh về công nghiệp.

Tính chung 10 năm qua, các dự án đất nền tăng giá tốt nhất nằm ở khu vực Trung bộ và Nam bộ. Các khu vực như Ngũ Hành Sơn (Đà Nẵng), Quận 9 (Tp.HCM), Cam Lâm (Khánh Hoà), và Điện Bàn (Quảng Nam) thuộc top khu vực tăng giá đất nền tốt nhất, với mức tăng từ 11-16 lần.

Yếu tố hạ tầng đã ảnh hưởng mạnh đến các đợt sốt đất nền. Điều này được thể hiện rõ ở các tỉnh được thúc đẩy đầu tư hạ tầng, đất nền tăng giá tương ứng. Bước sang đầu năm 2025, phân khúc đất nền toàn quốc có dấu hiệu phục hồi, tuy nhiên không phân bổ đồng đều giữa các khu vực.

Dự báo cho thấy quý 3/2025 là thời điểm ‘đảo chiều’ khởi sắc của phân khúc đất nền. Đến năm 2026, thanh khoản ổn định. Tuy nhiên, trong giai đoạn tới, thị trường đất nền sẽ khó sốt nóng như thời điểm trước. Mức độ kỳ vọng biên lợi nhuận của nhà đầu tư cũng sẽ ổn định theo lộ trình đầu tư hạ tầng hay quy hoạch, khó đột biến.

Các chuyên gia đang đề xuất việc linh hoạt mức thu tiền đất khi chuyển mục đích sử dụng, tránh quy định cố định. Điều này xuất phát từ việc Bộ Tài chính đề xuất sửa đổi Điều 8 Nghị định 103/2024/NĐ-CP để quy định cụ thể mức thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở trong một số trường hợp đặc thù.

TS. Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, cho rằng mức thu cần linh hoạt và không thể quy định một con số cố định. Ông Lượng ủng hộ việc Bộ Tài chính sửa đổi Nghị định 103 nhưng cho rằng các trường hợp trên thực sự chưa lấp đầy được khoảng trống trước các vấn đề thực tế của xã hội. Phương án mà Bộ Tài chính đưa ra chỉ giải quyết được bài toán trước mắt, chưa thể bao trùm toàn bộ các trường hợp trong thực tiễn.

Một trong những vấn đề quan trọng là giá đất ở đang định giá tiệm cận thị trường, trong khi đất nông nghiệp lại gần như “đứng yên”, tạo ra một khoảng trống rất lớn. Mức thu tiền sử dụng đất cần linh hoạt, không thể quy định ‘cứng’ một con số cố định vì có rất nhiều biến số cần thẩm định, đánh giá. Không thể cào bằng, lấy một ‘đôi giày’ dùng chung cho tất cả mà cần phải ‘đóng giày’ riêng theo từng hoàn cảnh cụ thể.

TS. Trần Xuân Lượng cũng nêu vấn đề, cần xét đến đối tượng, mục đích xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất, thời gian sử dụng, lịch sử hình thành đất… để đưa giải pháp tối ưu. Vấn đề này liên quan đến nhiều bộ, ngành, trong khi Nghị định 103 chỉ điều chỉnh ở góc độ tài chính và giá của Bộ Tài chính. Do đó, cần có sự phối hợp liên ngành để nghiên cứu, xây dựng tiêu chí đánh giá phù hợp, bao quát các vấn đề về giá đất.

Để xác định giá đất, cần có hệ thống dữ liệu lịch sử giá qua nhiều năm. Tuy nhiên, trong quá trình chuyển đổi chính sách với nhiều lần điều chỉnh, Việt Nam vẫn chưa hình thành được cơ sở dữ liệu giá đất đầy đủ. Hiện nay, việc quản lý chủ yếu mang nặng tính hành chính, trong khi thiếu nền tảng dữ liệu cụ thể.

Ông Lượng đề xuất cần phải mã số hóa và phân loại đầy đủ theo từng đối tượng. Thông tin về quyền sử dụng đất của từng cá nhân, tổ chức cần được mã định danh rõ ràng và chuyển thành dữ liệu số. Từ đó, mới ra được dữ liệu giá. Chỉ cần tra mã định danh, có thể biết mỗi người dân sở hữu bao nhiêu mét vuông đất ở, mua vào thời điểm nào, với giá bao nhiêu… Đây là cơ sở để đánh giá đúng đối tượng và xác định mức giá sát thực tế.

Ở nhiều nước, giá đất được cập nhật hàng năm và trở thành cơ sở quan trọng trong các chính sách thuế, chuyển đổi mục đích sử dụng, bồi thường. Do đó, Việt Nam cần sớm hoàn thiện hệ thống dữ liệu đất đai và dữ liệu giá đất, làm nền tảng để triển khai các chính sách liên quan một cách hiệu quả và minh bạch. Việc này sẽ giúp đảm bảo công bằng và hiệu quả trong quản lý đất đai, cũng như tạo điều kiện thuận lợi cho việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Việc Bộ Tài chính đề xuất sửa đổi Nghị định 103 là một bước quan trọng nhằm hoàn thiện hệ thống chính sách đất đai. Tuy nhiên, để thực sự đạt được hiệu quả, cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các bộ, ngành và sự tham gia của các chuyên gia để xây dựng một hệ thống dữ liệu đất đai đầy đủ và chính xác.

Trong bối cảnh hiện nay, việc quản lý đất đai đang trở thành một thách thức lớn đối với các cơ quan quản lý nhà nước. Do đó, việc đề xuất linh hoạt mức thu tiền đất khi chuyển mục đích sử dụng là một giải pháp quan trọng để đảm bảo công bằng và hiệu quả trong quản lý đất đai.

https://www.vietnamnet.vn