Thị trường bất động sản vùng ven TP.HCM đang trải qua một giai đoạn biến động mạnh mẽ sau thông tin sáp nhập Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu vào TP.HCM. Thông tin này đã tạo ra một làn sóng đầu tư mới, đẩy giá đất nền vùng ven tăng mạnh. Tuy nhiên, bên cạnh cơ hội đầu tư hấp dẫn, thị trường cũng tiềm ẩn nguy cơ về một kịch bản sốt giá ảo.

Nhiều nhà đầu tư đang kỳ vọng đón đầu những quy hoạch mới, đặc biệt là khi có thông tin về việc sáp nhập các tỉnh thành lân cận vào TP.HCM. Họ tin rằng việc này sẽ tạo ra một thị trường bất động sản sôi động, với nhiều cơ hội sinh lời. Tuy nhiên, cũng có nhiều rủi ro mà các nhà đầu tư cần lường trước.

Một trong những rủi ro lớn nhất là nguy cơ sốt giá ảo. Khi thị trường bất động sản tăng trưởng quá nóng, giá đất nền có thể tăng lên mức không thực tế, dẫn đến nguy cơ giảm giá mạnh khi thị trường điều chỉnh. Điều này có thể gây ra tổn thất lớn cho các nhà đầu tư.

Ngoài ra, các nhà đầu tư cũng cần phải nghiên cứu kỹ về các quy hoạch và chính sách mới. Thông tin về việc sáp nhập Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu vào TP.HCM vẫn chưa được xác nhận chính thức, và các quy hoạch cụ thể vẫn chưa được công bố. Do đó, các nhà đầu tư cần phải thận trọng và không nên đầu tư một cách cảm tính.

Để giảm thiểu rủi ro, các nhà đầu tư nên tìm hiểu kỹ về thị trường bất động sản vùng ven TP.HCM, cũng như các quy hoạch và chính sách mới. Họ nên xem xét các yếu tố như vị trí, hạ tầng, và tiềm năng phát triển của khu vực trước khi đưa ra quyết định đầu tư.

Đặc biệt, các nhà đầu tư nên tham khảo ý kiến của các chuyên gia bất động sản, cũng như xem xét các báo cáo và phân tích thị trường để có cái nhìn tổng quan và chính xác hơn về thị trường. Điều này sẽ giúp họ đưa ra quyết định đầu tư sáng suốt và giảm thiểu rủi ro.

Đọc thêm…

Thị trường đất nền Việt Nam đã trải qua nhiều giai đoạn biến động, từ sốt nóng đến đóng băng. Từ năm 1994 đến nay, thị trường đã chứng kiến khoảng 5 đợt sốt đất và đóng băng. Các đợt sốt nóng thường liên quan đến các yếu tố như quy hoạch, sửa đổi Luật, dòng vốn, và hạ tầng. Sau mỗi đợt sốt đất, giá đất nền tại các khu vực đều lập mặt bằng mới.

Đợt sốt đất năm 2017-2018 đã ghi nhận mức tăng giá đáng kể tại nhiều khu vực. Cụ thể, giá đất nền tại Kiên Giang, Long An, Cần Thơ, Quảng Nam, Hải Phòng tăng lần lượt 269%, 175%, 161%, 154%, và 148% so với năm 2015. Trong đợt sốt năm 2022, giá đất nền tại các khu vực như Hòa Bình, Thái Nguyên, Tp.HCM, Thừa Thiên Huế, Quảng Bình cũng tăng mạnh, lần lượt 500%, 281%, 165%, 139%, và 114% trong vòng 2 năm.

Đến năm 2024, thị trường đất nền rơi vào trạng thái đóng băng diện rộng ở các tỉnh thành. Tuy nhiên, một số khu vực vẫn ghi nhận mức tăng giá. Ví dụ, giá đất nền tại Bình Thuận trong năm 2024 tăng 223% so với năm 2022. Tại Hà Nội, Kiên Giang, Hưng Yên, Bình Dương, mức tăng lần lượt là 34%, 33%, 29%, và 28%.

Xét về khu vực, thị trường phía Nam đã chứng kiến sốt đất lan rộng ra các tỉnh xung quanh. Phía Bắc tập trung ở các huyện ngoại thành. Một số khu vực như Xuân Lộc (Đồng Nai), Nam Từ Liêm (Hà Nội), và Bắc Từ Liêm (Hà Nội) đã ghi nhận mức tăng giá đáng kể, lần lượt 79%, 58%, và 55% trong vòng 2 năm.

Dữ liệu cho thấy, trong top các tỉnh có đất nền tăng giá mạnh nhất 10 năm qua, phần lớn thuộc khu vực phía Bắc. Các khu vực như Hòa Bình, Quảng Ninh, Thái Nguyên đã ghi nhận mức tăng từ 6 đến 10 lần, nhờ kinh tế phát triển tốt và mạnh về công nghiệp.

Tính chung 10 năm qua, các dự án đất nền tăng giá tốt nhất nằm ở khu vực Trung bộ và Nam bộ. Các khu vực như Ngũ Hành Sơn (Đà Nẵng), Quận 9 (Tp.HCM), Cam Lâm (Khánh Hoà), và Điện Bàn (Quảng Nam) thuộc top khu vực tăng giá đất nền tốt nhất, với mức tăng từ 11-16 lần.

Yếu tố hạ tầng đã ảnh hưởng mạnh đến các đợt sốt đất nền. Điều này được thể hiện rõ ở các tỉnh được thúc đẩy đầu tư hạ tầng, đất nền tăng giá tương ứng. Bước sang đầu năm 2025, phân khúc đất nền toàn quốc có dấu hiệu phục hồi, tuy nhiên không phân bổ đồng đều giữa các khu vực.

Dự báo cho thấy quý 3/2025 là thời điểm ‘đảo chiều’ khởi sắc của phân khúc đất nền. Đến năm 2026, thanh khoản ổn định. Tuy nhiên, trong giai đoạn tới, thị trường đất nền sẽ khó sốt nóng như thời điểm trước. Mức độ kỳ vọng biên lợi nhuận của nhà đầu tư cũng sẽ ổn định theo lộ trình đầu tư hạ tầng hay quy hoạch, khó đột biến.

Nhiều nhà đầu tư tại Đồng bằng sông Cửu Long (ĐBSCL) đang phải đối mặt với rủi ro khi tham gia thị trường bất động sản với hy vọng “lướt sóng” đón đầu sau sáp nhập địa giới hành chính. Một số môi giới bất động sản tại khu vực này đang chào bán các lô đất nền với giá tiền tỷ, tuy nhiên không có sổ đỏ và hứa hẹn sẽ hoàn thiện hồ sơ sang tên trong thời gian ngắn.

Thực tế đã có nhiều trường hợp nhà đầu tư “chôn vốn” vì mua phải đất vướng tranh chấp, không có sổ đỏ. Một trường hợp điển hình là anh Nguyễn Văn Phó, một nhà đầu tư tại tỉnh Đồng Tháp, đã mua một lô đất với giá 1,9 tỷ đồng, nhưng đến nay vẫn chưa có sổ đỏ và đất đang bị tranh chấp thừa kế. Điều này cho thấy rủi ro mà các nhà đầu tư có thể gặp phải khi tham gia thị trường bất động sản tại khu vực này.

Các chuyên gia bất động sản cảnh báo rằng việc xuống tiền đầu tư để chốt vội đất nền không có pháp lý rõ ràng tiềm ẩn nhiều rủi ro. Thông thường, giá đất không có sổ đỏ chỉ bằng khoảng 70-80% so với giá đất đủ giấy tờ. Các môi giới bất động sản thường lợi dụng việc sáp nhập, nhu cầu nơi ở tại các thành phố tăng, đồn thổi tạo sốt ảo, hét giá để dụ dỗ khách hàng.

Tình hình thị trường bất động sản tại ĐBSCL hiện nay đang có những biến động đáng kể. Tại TP Cần Thơ, giá đất nền trung bình hiện ở ngưỡng 31,2 triệu đồng/m2, trong khi tại An Giang là 19,7 triệu đồng/m2, và Đồng Tháp là 16 triệu đồng/m2. Văn phòng Chính phủ đã có Thông báo số 294/TB-VPCP ngày 9.6.2025 về kết luận của Thường trực Chính phủ tại cuộc họp về tình hình thị trường bất động sản, yêu cầu các đơn vị có liên quan nghiên cứu, rà soát các Luật: Nhà ở, Kinh doanh bất động sản để xác định những tồn tại, bất cập, chưa phù hợp với thực tiễn.

Trước những rủi ro tiềm ẩn, các nhà đầu tư cần tìm hiểu rõ thông tin, nguồn gốc đất, lập vi bằng để tránh những rủi ro, tranh chấp về sau. Việc đầu tư vào đất nền không có pháp lý rõ ràng cần được xem xét kỹ lưỡng để tránh những hậu quả không mong muốn. Đồng thời, các nhà đầu tư cũng cần cẩn trọng khi tham gia thị trường bất động sản, đặc biệt là khi mua đất không có sổ đỏ.

Để đảm bảo an toàn cho các nhà đầu tư, các cơ quan chức năng cần tăng cường công tác quản lý, giám sát thị trường bất động sản, đặc biệt là trong việc ngăn chặn các hành vi mua bán đất không có sổ đỏ. Bên cạnh đó, các nhà đầu tư cũng cần phải tự bảo vệ mình bằng cách tìm hiểu kỹ về pháp lý của bất động sản trước khi quyết định mua.